房屋初驗的主要內(nèi)容包含：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給水排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風與空調(diào)、電梯9大項。結(jié)合項目實際進行組織分工和安排，對做好毛坯房的驗收至關(guān)重要。

　　房屋初驗的準備工作

　　按照筆者參與驗收的一些經(jīng)驗，主要步驟如下：

　　組建初驗小組

　科學(xué)分工、合理搭配、準備充分、預(yù)防在先。在初驗之前，組建由公司總經(jīng)理為組長的驗房小組，并且由公司工程師團隊、工程維修工、客服專員、弱電部門等組成驗收陣容，以保障人力資源的充足。組建的原則是按照專業(yè)分工，如基建基礎(chǔ)工程，由具有豐富基建基礎(chǔ)經(jīng)驗的驗房師帶隊；在消防系統(tǒng)驗收方面，由具有多年消防經(jīng)驗的秩序維護管理人員參加驗收。在組建中注意男女搭配，由男同事負責拖竿、檢驗、查看，女同事負責進行驗收問題的記錄、整理、統(tǒng)計。

　　進行精細培訓(xùn)

組建初驗小組非常重要的內(nèi)容包含初驗政策法規(guī)的培訓(xùn)、國家標準和地方標準的熟悉、驗房表格的確定、各種表格的填寫規(guī)范，都必須進行嚴格的培訓(xùn)，讓每一位驗房小組成員熟悉驗收流程和注意事項，才能使驗收事半功倍。如拖竿的使用方法和注意事項；石粉筆的使用和節(jié)約；與施工方、監(jiān)理方、開發(fā)商之間的溝通簽字細節(jié)等。驗收過程中還需培養(yǎng)安全防范意識，因為初驗工作開展時很多房屋附屬設(shè)備設(shè)施的安裝尚未完成，外墻墻體也許未刷洗，可能導(dǎo)致高空墜物傷及人身。還有佩戴安全帽、穿著運動鞋、熟悉工地路徑等，都要進行專門的培訓(xùn)。

　　初驗物資準備

　初驗離不開各種驗收工具。在驗收前申請工程測量尺、相位檢測儀、強光電通、石粉筆、鋼卷尺等工具，確保在初驗中能夠使用這些儀器對房屋進行科學(xué)合理的測驗。申請的物資必須質(zhì)地優(yōu)良，價格合理。因為只有優(yōu)良質(zhì)地的材料才能在驗收中得心應(yīng)手，順利使用。除了大件的工具和物資，文件夾、碳素筆這些細小的東西也是不可忽視的。

　　強調(diào)驗收紀律

　初驗工作如果是房地產(chǎn)開發(fā)商邀請參加的，那就需要開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、安監(jiān)站等單位共同參與協(xié)同作戰(zhàn)，才能完全完成驗收。如果是物業(yè)管理公司主動提前進行前期介入工作的，則需要強調(diào)紀律：不和被驗收方發(fā)生爭吵，在驗收中肯定要堅持實事求是的科學(xué)精神，但不是“雞蛋里挑骨頭”故意找茬，而是按照發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量“瑕疵”的標準對房屋室內(nèi)進行全面排查。驗收紀律是保證初驗成功的關(guān)鍵。

　　精益求精驗收

　一般的初驗，很多開發(fā)商都是走馬觀花，采取抽驗的辦法進行，導(dǎo)致后期的物業(yè)管理問題層出不窮，損害了物業(yè)管理公司和業(yè)主的利益。但是物業(yè)管理公司的初驗，一定要站在服務(wù)的角度和今后實施物業(yè)管理的角度開展工作。精益求精的驗收，是初驗的基本態(tài)度。對墻體、地板、門窗、防水、弱電、抹灰等環(huán)節(jié)，一定要使用相關(guān)儀器。對目測發(fā)現(xiàn)的問題，也要使用工具進行科學(xué)的測量，才能保證驗收結(jié)果的公正和科學(xué)，讓人信服。

　　與開發(fā)商的溝通

　　確定標準和表格

　目前，開發(fā)商依照的標準各地不一，有的依照國家住建部的房屋驗收標準，如《建筑消防驗收規(guī)范》、2001版《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》、《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》等。至于驗收的表格，幾乎都是按照住建部頒發(fā)的驗房表制作。需要注意的是，在驗收之前，雙方最好確定驗收使用的國家標準和地方標準，同時注意這些標準也在不斷地改進當中，如果雙方不能達成一致，會導(dǎo)致驗房過程中標準不統(tǒng)一、表格不統(tǒng)一和方法不統(tǒng)一，肯定導(dǎo)致結(jié)果不統(tǒng)一。比如對墻體空鼓的認識，有的標準是20平方厘米方能算成是整改，而有的標準是10平方厘米就屬于問題和瑕疵。

　　統(tǒng)一方法和時間節(jié)點

　我們在初驗過程中，都和甲方進行了友好協(xié)商，對驗收的方法，一定要雙方同意認可才能達成共識。比如對墻體開裂的驗收方法，是看見小裂縫就進行記錄，還是達到一定的長度才能算裂紋。在驗收過程中一般超過30厘米的裂紋，就必須記錄在案，進行整改。而且裂紋還分為縱向裂紋和橫向裂紋，如果是縱向裂紋，一般問題就比較嚴重，橫向裂紋則比較容易處理。還有關(guān)于對陰陽角、垂直度、防水空鼓、施工衛(wèi)生的驗收方法，都最好進行標準的統(tǒng)一。關(guān)于驗收的時間節(jié)點，也需在驗收之前就統(tǒng)一認識。

　　及時匯總和總結(jié)

每天早晨布置當天的初驗任務(wù)，晚上收工后小結(jié)當天的驗收。讓資料員對當日驗收資料進行統(tǒng)計匯總，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

　　室內(nèi)初驗的方法和技巧

　　仔細推敲

所謂“推敲”，就是如使用拖竿（用鋼筋焊接，T字形的一米左右長的檢驗房屋墻體空鼓的工具）在墻體上拖曳，如果聽到聲音是實的，證明墻體沒有空鼓現(xiàn)象發(fā)生。但是如果聽到墻體虛空的聲音，最好停下手中的拖竿，仔細在空響的周圍進行拖曳，就會發(fā)現(xiàn)空鼓的地方聲音不同，這時，使用拖竿進行敲擊，就會出現(xiàn)孔洞現(xiàn)象，這就是明顯的質(zhì)量瑕疵，主要原因是除了主體之外的第一次抹灰出現(xiàn)的空鼓問題。

　　關(guān)注重點

在初驗過程中，要把握重點，分清主次，才能把房驗好。比如衛(wèi)生間的防水，通過拖竿的拖曳，就會發(fā)現(xiàn)空鼓的聲音。特別是四角處，有落水管和下水口的地方，都會成為空鼓的地方。還有梁柱，很多梁柱上的細小裂紋、空鼓、空洞，都是業(yè)主會關(guān)注的地方，雖然不會有太多的質(zhì)量隱患，但是從感官上講，還是需要進行整改完善。臥室陽臺、景觀陽臺、功能陽臺，這些地方都是非常關(guān)鍵的，因為牽涉到業(yè)主的安全問題。陽臺的扶手和支撐柱之間的焊接牢固程度、玻璃安裝的牢固程度，都會成為今后業(yè)主居住的安全隱患。

　　把握細節(jié)　

驗收中的細節(jié)很多，如果把握不好，則會導(dǎo)致驗收結(jié)果的不公正。如鋁合金的門窗，如果不仔細觀察、檢查，就不容易發(fā)現(xiàn)問題的存在。鋁合金窗戶的安全固定片，是使用氣釘槍通過強力將釘子固定在地面的，但是安裝施工過程中工人往往會出現(xiàn)固定不穩(wěn)的情況。還有鋁合金的伸縮門，有的不能上鎖，有的變形凹凸，這些細節(jié)都是彰顯安裝質(zhì)量和施工工藝的地方。

毛坯房的初驗工作，事關(guān)業(yè)主居住安全和房屋質(zhì)量安全，對于開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)管理公司來說，都非常重要，只有把握好初驗過程中建筑質(zhì)量問題、施工工藝瑕疵、成品保護過程，方能在交房時順利開展各項工作，滿足使用功能，共建百年基業(yè)！